Konkordato süreci, sadece borçlu ile bankalar veya mal tedarikçileri arasındaki ilişkiyi değil, borçlunun ticari faaliyetlerini sürdürdüğü taşınmazlara ilişkin kira sözleşmelerini de derinden etkiler. Bir işletmenin ayakta kalabilmesi için üretim yaptığı fabrika, satış yaptığı mağaza veya yönetim merkezi olan ofisindeki varlığını sürdürmesi kritiktir. Ancak bu durum, mülk sahibi olan kiraya verenin mülkiyet hakkı ve kira alacağı ile çatışabilmektedir.
İcra ve İflas Kanunu (İİK), konkordato sürecinde kira ilişkilerini dengelemek adına özel hükümler ihdas etmiştir. Bu rehberde, konkordato ilan eden bir kiracının ve bu durumdan etkilenen kiraya verenin haklarını, güncel yargı kararları ve yasal mevzuat ışığında ele alacağız.
Konkordato Borçlusunun Kira Sözleşmeleri Ne Olur?
Konkordato mühleti (geçici veya kesin) verildiğinde, borçlunun taraf olduğu tüm sözleşmeler gibi kira sözleşmeleri de kural olarak devam eder. Ancak İİK m. 296, borçluya “sürekli borç ilişkilerini” sonlandırma konusunda özel bir yetki tanımıştır.
- Sözleşmenin Devamı Esastır: Konkordato ilanı, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Borçlu işletme, faaliyetlerini sürdürmek için kiralananı kullanmaya devam edebilir.
- Fesih Hakkı: Eğer kira sözleşmesi, konkordato projesinin amacına ulaşmasını engelliyorsa (örneğin kira bedeli şirketin nakit akışını bozacak kadar yüksekse), borçlu kiracı, konkordato komiserinin uygun görüşü ve mahkemenin izniyle sözleşmeyi dilediği zaman feshedebilir.
- Tazminat: Borçlu tarafından yapılan bu erken fesih nedeniyle kiraya verenin doğan zararı, “konkordato alacağı” olarak kaydedilir. Yani kiraya veren, erken fesih tazminatını hemen tahsil edemez; projenin öngördüğü takvim ve indirim oranları dahilinde alır.
Kiraya Verenin Tahliye Hakkı
Normal şartlarda kira borcunun ödenmemesi, kiraya verene tahliye davası açma veya icra yoluyla tahliye talep etme hakkı verir. Ancak konkordato mühleti bu süreci ciddi şekilde sınırlar:
- Tahliye Yasağı: Kesin mühlet kararı ile birlikte borçluya karşı icra takibi yapılamayacağı için, kira borcuna dayalı tahliye takipleri de durur.
- Tahliye Davaları: Mühletten önce açılmış olan “temerrüt nedeniyle tahliye” davaları devam edebilir; ancak mühlet içinde bu kararın infazı (icrası) genellikle mahkemelerce durdurulmaktadır.
- İstisna (Borcun Kaynağı): Eğer kira borcu mühlet kararından sonraki döneme aitse ve ödenmiyorsa, kiraya verenin hakları saklıdır (Bkz. Bölüm 3).
Kira Borcunun Ödenmemesi
Konkordato hukukunda en kritik ayrım, borcun “ne zaman” doğduğudur. Kira alacakları bu noktada ikiye ayrılır:
A. Mühlet Öncesi Birikmiş Kira Borçları
Geçici mühlet kararından önce doğmuş olan kira borçları, “konkordato alacağı” statüsündedir. Bu alacaklar için:
- İcra takibi yapılamaz.
- Bu borçlar, konkordato projesindeki indirim (tenzilat) ve vade (tecil) kurallarına tabidir.
- Sırf bu eski borçlar ödenmediği için kiracı tahliye edilemez.
B. Mühlet Sonrası Doğan Cari Kira Borçları
Mühlet kararından sonra, borçlunun taşınmazı kullanmaya devam etmesi nedeniyle doğan kiralar “masa borcu” niteliğindedir.
- Bu kiraların tam ve zamanında ödenmesi gerekir.
- Cari kiralar ödenmezse, kiraya veren mahkemeye başvurarak mühletin kaldırılmasını isteyebilir veya komiserin denetimindeki şirketin ödeme yapması için baskı kurabilir.
- Yargıtay’ın güncel eğilimi, mühlet sonrası kiraların ödenmemesi durumunda tahliye yolunun açılabileceği yönündedir.
Mühlet Kararının Kira İlişkisine Etkisi
Mühlet kararı, kiraya veren için bazı kısıtlamaları da beraberinde getirir:
- Hapis Hakkı: Kiraya verenin, taşınmazdaki eşyalar üzerindeki “hapis hakkı” (İİK m. 270) mühlet süresince kullanılamaz.
- Sözleşmedeki “Konkordato Fesih Sebebidir” Maddesi: Birçok kira sözleşmesinde “Kiracının konkordato ilan etmesi haklı fesih sebebidir” şeklinde maddeler bulunur. İİK m. 296/3 uyarınca bu maddeler geçersizdir. Borçlunun konkordato talep etmesi, kiraya verene sözleşmeyi feshetme hakkı tanımaz.
- Güvence (Depozito): Kiraya verenin elindeki depozito, mühlet öncesi borçlara mahsup edilebilir mi? Bu durum tartışmalı olsa da genellikle mahsup işlemi komiser onayına tabidir.
Yeni Kira Sözleşmesi Yapılabilir mi?
Konkordato sürecindeki bir şirket, operasyonlarını büyütmek veya daha uygun maliyetli bir yere geçmek için yeni bir kira sözleşmesi yapabilir mi?
- Komiser Onayı: Şirketin yapacağı her türlü önemli yükümlülük altına girme işlemi gibi, yeni bir yer kiralamak da konkordato komiserinin onayına tabidir.
- İşletme Gerekliliği: Eğer yeni kiralama, şirketin kurtuluş projesi için zorunluysa (örneğin daha ucuz bir depoya geçiş), komiser buna izin verir.
- Öncelik: Yeni sözleşmeden doğan kira borçları “masa borcu” sayılacağından, bu borçların ödenmesinde aksama olması konkordatonun feshine kadar gidebilir.
Pratik Tavsiyeler
Kiracılar (Borçlular) İçin:
- Cari Kiraları Aksatmayın: Mühlet öncesi borçlarınız koruma altındadır ancak mühletten sonraki kiraları ödememek, “kötü niyetli” görünmenize ve mühletin kaldırılmasına neden olabilir.
- Fesih Yetkisini Kullanın: Eğer kira bedeli rayicin çok üzerindeyse, komiser aracılığıyla sözleşmeyi feshedip daha uygun bir yere geçme hakkınızı değerlendirin.
Kiraya Verenler (Mülk Sahipleri) İçin:
- Alacağınızı Kaydettirin: Mühlet öncesi birikmiş alacaklarınız için ilan edilen sürede konkordato projesine alacak kaydı yaptırın.
- Komiserden Bilgi İsteyin: Cari kiraların ödenip ödenmeyeceği konusunda komiserle yazılı irtibata geçin.
- Tahliye Şartlarını Zorlayın: Eğer mühlet sonrası kiralar ödenmiyorsa, bu durumun projenin ihlali olduğunu belirterek mahkemeye itirazda bulunun.